La Cour des comptes dresse un bilan sévère du diagnostic de performance énergétique dans un rapport publié le 3 juin 2025, révélant des dysfonctionnements majeurs qui compromettent la crédibilité de cet outil devenu central dans la politique énergétique française. Une problématique particulièrement préoccupante dans les Deux-Savoies, où les spécificités du parc immobilier de montagne amplifient les difficultés.
Obligation de stricte séparation entre missions de formation et de certification Un taux d'anomalies alarmant de 70%
L'ampleur du problème est édifiante : près de 70% d'anomalies dans les DPE réalisés en 2023 par les entreprises spécialisées, selon les contrôles effectués par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Ces anomalies concernent principalement des défauts d'information sur les prix, des manquements au droit de la consommation, le non-respect du délai légal de rétractation ou encore la présence de clauses abusives dans les contrats.
Des conséquences "majeures" sur le marché immobilier
Pierre Moscovici, Premier président de la Cour des comptes, ne mâche pas ses mots : "L'interdiction de louer dépend directement de la mise en œuvre du DPE et a des conséquences majeures sur la situation patrimoniale et le marché immobilier en général". Cette réalité se traduit par des chiffres préoccupants : le stock de biens à louer aurait chuté de 22% pour les logements classés A à D entre mi-2021 et mi-2023, et de 33% pour les logements classés F et G.
L'impact financier sur les propriétaires est considérable. Selon plusieurs études récentes, l'étiquette énergétique peut faire varier la valeur d'un bien jusqu'à 28%, soit plus de 1000 €/m² dans certaines zones. Un logement mal classé peut perdre entre 10% et 20% de sa valeur à la revente - une problématique majeure pour l'immobilier en montagne où les enjeux patrimoniaux sont particulièrement importants.
Un défi particulier pour les Deux-Savoie
Les territoires alpins font face à des défis spécifiques. En Savoie et Haute-Savoie, la situation est particulièrement préoccupante : une cartographie publiée en 2022 par l'Ademe indique un taux de passoires thermiques de 28% en Savoie et 26% en Haute-Savoie, des chiffres bien supérieurs à la moyenne nationale de 15%. Ces départements "font figure de mauvais élèves, en raison du nombre conséquent de logements en montagne".
Dans le secteur du logement social, les chiffres sont éloquents : Halpades, gestionnaire de 18 400 logements sociaux en Haute-Savoie, comptabilise 1 594 logements classés F et G. À l'Opac Savoie, premier bailleur du département avec 22 000 logements, ce sont 6 300 logements (F, G, E) qui nécessitent une rénovation, représentant un investissement de 75 millions d'euros jusqu'en 2032.
L'immobilier de montagne est particulièrement touché : 37,8% des appartements et chalets de montagne seront interdits à la location en 2028 et 76% en 2034 si les propriétaires ne rénovent pas leurs logements. Dans les stations de ski des Alpes, 31% des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G) contre 15% dans l'ensemble des communes métropolitaines.
Une explosion non maîtrisée du secteur
Le DPE a connu une croissance exponentielle : depuis 2018, le nombre de DPE a triplé, passant de 120.000 à 350.000 diagnostics par mois aujourd'hui. Cette massification s'accompagne d'une augmentation de 46% du nombre de diagnostiqueurs immobiliers certifiés entre 2019 et 2023.
Cette croissance rapide a généré des problèmes de qualité. David Rodrigues, juriste à la CLCV (association de défense des consommateurs), explique : "Tous les ans, vous avez des études qui montrent qu'un même logement fait l'objet de différentes classifications, selon le diagnostiqueur qui passe".
Des méthodes de calcul contestables
La Cour des comptes pointe du doigt les faiblesses méthodologiques du système. Les conditions dans lesquelles ces mesures ou observations sont faites peuvent toutefois entacher le résultat d'incertitudes : temps limité, pressions éventuellement exercées par les propriétaires, défaut de documents justificatifs et formation insuffisante des diagnostiqueurs.
Plus préoccupant encore, la méthode de calcul "3CL-DPE" du DPE effective depuis 2021, est une véritable bouteille à encre. Elle reste incompréhensible pour les professionnels comme pour l'administration. Le rapport de la Cour des comptes révèle qu'une étude paramétrique a été lancée à l'automne 2024 pour "déterminer le poids de chaque paramètre sur la note finale" du logement.
Le problème spécifique du chauffage électrique en montagne
Un cas d'école illustre parfaitement les aberrations du système dans les Alpes : "Pour deux logements rigoureusement identiques disposant de la même isolation et des mêmes caractéristiques techniques, le logement chauffé au gaz qui émet 227 grammes de CO2 par kWh obtiendra une bien meilleure note au DPE que le logement chauffé à l'électricité qui n'émet que 40 g de CO2 par kWh au maximum et qui lui sera considéré comme une passoire énergétique".
Cette situation pénalise particulièrement les logements de montagne en Savoie et Haute-Savoie, où le chauffage électrique est couramment utilisé, notamment dans les résidences secondaires et les locations saisonnières. L'application du coefficient de 2,58 pour l'électricité transforme artificiellement des logements correctement isolés en passoires thermiques.
Des conflits d'intérêts structurels
La Cour des comptes dénonce que "nombre d'organismes de formation et de certification ont entre eux des liens structurels ou financiers", ce qui représente de "potentiels conflits d'intérêt". Cette situation compromet l'indépendance nécessaire à la crédibilité du système.
Des fraudes marginales mais révélatrices
Bien que les cas de fraude caractérisée détectés par la DGCCRF soient "marginaux", leur existence révèle des dysfonctionnements plus profonds. Une étude de 2024 "évalue à 1,7% la part totale des DPE 'anormaux', voire 'de complaisance', que l'on pourrait soupçonner d'être manipulés" - soit environ 68.000 DPE.
Un outil inadapté à sa mission de rénovation
Paradoxalement, la Cour des comptes s'interroge sur "l'utilité du DPE pour planifier des travaux de rénovation, alors même que l'incitation à la rénovation énergétique fait partie des objectifs assignés à ce dispositif". Les propositions de travaux de rénovation énergétique qui peuvent figurer dans le DPE "sont généralement rédigées de façon sommaire", ne contiennent "ni descriptif précis de ce qui est attendu pour améliorer la catégorie de classement, ni élément sur les coûts induits ou sur les aides publiques mobilisables".
Une réforme mal anticipée
La Cour des comptes critique vertement la mise en œuvre de la réforme de 2021 : la mise en œuvre de la réforme de 2021, intervenue dans des délais contraints, n'a pas suffisamment anticipé les difficultés rencontrées par les particuliers pour s'y conformer, alors qu'elle a des conséquences majeures sur leur situation patrimoniale et le marché immobilier.
Les recommandations de la Cour des comptes
Face à ce constat alarmant, la Cour des comptes préconise plusieurs mesures urgentes :
Structuration de la profession
- Instauration d'une "carte professionnelle" des diagnostiqueurs d'ici fin 2026
- Obligation de stricte séparation entre missions de formation et de certification
- Instauration d'une "incompatibilité géographique" pour les auditeurs qui auraient exercé un autre métier dans la filière
Renforcement des contrôles
- Mise en place de contrôles statistiques approfondis sur la cohérence des diagnostics
- Recours à l'intelligence artificielle pour détecter des valeurs suspectes par rapport à la typologie des bâtiments
- Renforcement de l'information public sur les recours possibles
Évaluation d'impact
Pierre Moscovici déplore qu'il n'y ait "aucune évaluation prévue sur le marché locatif et le marché immobilier" de l'interdiction progressive de louer des passoires énergétiques.
Un coût financier considérable
L'impact économique du système est substantiel. Avec le coût d'un DPE qui oscille entre 150-250 euros en moyenne, on peut estimer un coût annuel de 800 millions d'euros. Ce coût s'accompagne d'une absence d'accompagnement sérieux pour les ménages confrontés à des travaux de 30.000 à 70.000 euros.
Les professionnels des Deux-Savoies mobilisés
Dans les Deux-Savoie, de nombreux diagnostiqueurs immobiliers certifiés interviennent pour répondre à la demande croissante : DOM EXPERT à Annecy et Chambéry, Diagnostic Thermique des Savoie qui couvre l'ensemble des deux départements, ACM Diags Immo à Annecy, ou encore Diag Précision Savoie et Haute-Savoie à Chambéry.
Ces problématiques touchent particulièrement les professionnels de l'immobilier d'altitude qui constatent au quotidien les difficultés spécifiques au territoire alpin : bâti ancien des centres-villes d'Annecy et Chambéry, chalets et résidences de montagne aux contraintes architecturales particulières, logements saisonniers dans les stations comme Chamonix, Courchevel, ou Val d'Isère.
En Haute-Savoie, on compte près de 602 sociétés qualifiées RGE sur 16 709 entreprises du bâtiment, soit seulement 4% du secteur, concentration qui reflète les défis de la rénovation énergétique en territoire de montagne.
Une réponse gouvernementale tardive
En réaction aux critiques, la ministre chargée du Logement Valérie Létard avait présenté en mars 2025 une série de dix mesures pour crédibiliser le DPE, mesures qui "sont globalement en ligne avec les constats et recommandations de la Cour des comptes".
Conclusion : Un système à refonder, des enjeux territoriaux à prendre en compte
Le rapport de la Cour des comptes révèle l'ampleur des dysfonctionnements d'un système devenu central dans la politique énergétique française. Loin de répondre aux exigences fixées par la loi Climat et Résilience de 2021, le DPE apparaît encore comme une "boussole défectueuse", mal calibrée, mal contrôlée et aux effets ambivalents sur les propriétaires comme sur les professionnels de l'immobilier.
Pour les territoires alpins comme la Savoie et la Haute-Savoie, les enjeux sont d'autant plus complexes : parc immobilier ancien des centres historiques d'Annecy et Chambéry, spécificités du bâti de montagne, prépondérance du chauffage électrique pénalisé par le calcul actuel du DPE, et enjeux économiques majeurs pour le tourisme hivernal.
La commune des Arcs-Bourg-Saint-Maurice a d'ailleurs pris les devants en lançant une étude "Patrimoine et Énergies" pour accompagner les propriétaires dans la réhabilitation de leurs logements, consciente que "nous avons aussi fait le choix de créer une société d'économies mixte (SEM) pour construire, réhabiliter et gérer du logement".
Face à ces constats accablants, la question se pose : comment restaurer la confiance dans un outil qui conditionne désormais l'accès au marché locatif et influence massivement les décisions d'investissement immobilier ? La réponse réside probablement dans une refonte profonde du système, alliant rigueur méthodologique, formation renforcée des professionnels, contrôles systématiques, et prise en compte des spécificités territoriales.
Sans quoi, le DPE risque de demeurer ce que la Cour des comptes dénonce : un instrument imprécis aux conséquences disproportionnées, particulièrement pénalisant pour les territoires de montagne.
Rapport de la Cour des comptes "La mise en œuvre du diagnostic de performance énergétique", publié le 3 juin 2025
Liens utiles :
- Ministère de la Transition écologique - DPE
- France Rénov' - Aides à la rénovation
- MaPrimeRénov' - Dispositif d'aide
- ADEME - Base de données DPE
- Observatoire DPE
- Service Public - Obligations DPE